大家好（hǎo），我（wǒ）是（shì）楼克佳，今天和（hé）大（dà）家聊一下（xià），借（jiè）款过程中（zhōng），如果拿房产做抵押（yā），当中所涉及的最（zuì）容易被忽视的关键问题——户口。


        一般来说产权是（shì）属于房产证上的产权人，比（bǐ）如说房产证上有两（liǎng）个人，如果没有特殊约定，通常一（yī）人（rén）占50%。但（dàn）是如果有的房产证上是有（yǒu）特殊约定，可（kě）能（néng）其中一个人占70%，还有一（yī）个（gè）人占30%，就按照百（bǎi）分比来结算，这些情况下产权相（xiàng）对（duì）来（lái）说都比较清楚（chǔ）。

        还有一个容（róng）易（yì）被忽视（shì）的"隐形（xíng）问题"就是（shì）房子里有户口（kǒu），很多人买了这个房子，入住不了，就是因为户口的问题。昨天我看了（le）一篇文章，有个人在上海买了阿里法拍上（shàng）的房（fáng）子（zǐ），现在就是（shì）因为户口（kǒu）的问题住不进去（qù），他每年光（guāng）利息的损失都将（jiāng）近60万。所（suǒ）以抵押房产和（hé）购买（mǎi）拍卖的房（fáng）子，一定要去关注户口（kǒu）的（de）问（wèn）题。

拍卖房不适用户口管理条例

        根据国（guó）内的常驻户口管理条（tiáo）例第32条规定，应订立房屋买卖合同，并依法变更产权共有（yǒu）居住房的，如（rú）果是这个房（fáng）子（zǐ）里有户口的，不迁走的话，你可以打官司让（ràng）他迁走（zǒu）。 如果（guǒ）是正常的房产交易，合同会写清楚你首付多少，尾款多少，最（zuì）后什么时（shí）候把（bǎ）里面的户口迁走，如果（guǒ）这个当（dāng）中对方不迁走，打官司，法院是可以强（qiáng）制把他（tā）户口（kǒu）迁（qiān）走的，这是第一种。


        第二（èr）种是通过法院判决、财（cái）产继承、亲（qīn）属间购买产权份额等（děng）途径，发生产权（quán）转移或者继（jì）承权变更的（de）房屋，不适用此条例。也就是说拍卖房不适用。

        所以（yǐ）如（rú）果你要看（kàn）拍卖房，比如说房（fáng）子市值大（dà）概（gài）一千万，但起（qǐ）拍价很便（biàn）宜，只有（yǒu）600万，700万（wàn），你（nǐ）就（jiù）一定要搞清楚这个房子是否有户口。

        如果说没有（yǒu）户口相对来说很好，如（rú）果是里（lǐ）面有三个户口，甚至（zhì）是五个户口，那就麻烦了。即使这个房子的产（chǎn）权归（guī）你了，最后你要去处置的话，他有居住（zhù）权，他（tā）问你要（yào）三（sān）五十万一个都很正常。你（nǐ）不给他就赖着不走，因为按照规定拍卖（mài）的房（fáng）子不能强制把他户（hù）口迁走。所（suǒ）以（yǐ）如果你是在（zài）法院（yuàn）里买（mǎi）拍卖房，你（nǐ）要去了解一下，这里面有多少户口，需要多少钱（qián）迁走。


抵押前需签户口承诺（nuò）书（shū）

        如果是房子做了（le）他项权利（lì）抵（dǐ）押（yā）登记的，在登记（jì）之前，也要去问一下房子里面是否有（yǒu）户口，有几个户口（kǒu）？你可（kě）以让他（tā）出示（shì）户（hù）口本，或者自己去（qù）派出所查一下，你说想买这（zhè）个房子，确认一下里面有几个户口。比（bǐ）如（rú）说里面有（yǒu）三个户口，就（jiù）让他写一个承诺："我是户口所有人（rén）我已知某某房产已经抵押给（gěi）谁（shuí）谁（shuí）谁，如果出现了债（zhài）权问题的话，我将自动迁离户口。

        这样万（wàn）一最后你要去处置他的房子，拍卖他（tā）的房子，他说我不知道（dào），这个房子（zǐ）是我（wǒ）儿（ér）子的，以（yǐ）前（qián）我也出（chū）过钱的，儿子自（zì）己拿去抵押了，父母（mǔ）住在里（lǐ）面怎么（me）办，你叫我住到哪里去（qù）？产权给你，我一直居住（zhù）在里面，一直住到我去世为止，那你怎（zěn）么办？所以一定要让（ràng）父母知道（dào）一下儿子（zǐ）把（bǎ）这个房子拿出来抵押（yā）这个（gè）问题。

        所（suǒ）以（yǐ），综（zōng）上所述，户口还是非（fēi）常重要的（de）。拍卖（mài）和抵押当中（zhōng）都要去关（guān）注户口问题，之（zhī）前都（dōu）需（xū）要了解清楚，不要（yào）觉得这（zhè）个房（fáng）子便宜，买下来最后入住不了，也是一个巨大损失。

         今天关于拍卖房产和抵押房产中（zhōng）的户口的问题就（jiù）聊到（dào）这里，谢谢大家（jiā）！